Atunci cand procuram un imobil, este esential sa verificam atent actele acestuia. Un exemplu important in acest sens este extrasul informativ de la cartea funciara, care ne poate arata cine este proprietarul si daca exista inscrise sarcini asupra imobilului. In plus, trebuie sa solicitam de la proprietar actele de provenienta ale imobilului, deoarece uneori certificatul informativ nu indica toate sarcinile, iar in contractul de dobandire pot fi mentionate drepturi de uzufruct sau nuda proprietate.
Dreptul de uzufruct reprezinta un drept real limitat care permite titularului (numit uzufructuar) sa se bucure si sa utilizeze un bun imobil (cum ar fi o casa sau o proprietate) care apartine altcuiva (numit proprietar). Aceasta utilizare poate fi facuta pentru o anumita perioada de timp si in limitele stabilite de lege sau de contractul incheiat intre parti. Uzufructuarul are dreptul sa locuiasca in imobil, sa-l inchirieze sau sa-l utilizeze in alte scopuri, in functie de conditiile convenite. El beneficiaza de toate fructele, veniturile si beneficiile generate de bunul imobil, cu exceptia situatiilor in care acesta este distrus sau modificat esential. Dreptul de uzufruct poate fi incheiat pe o perioada determinata, precum 10 ani, sau pe durata vietii uzufructuarului, in cazul unui uzufruct viager. La expirarea termenului sau in cazul decesului uzufructuarului, dreptul de uzufruct inceteaza, iar proprietarul recupereaza drepturile complete asupra imobilului. Este important de mentionat ca uzufructul poate fi stabilit in baza unor acte convenite intre parti sau prin lege, cum ar fi in cazul uzufructului legal al unuia dintre soti asupra imobilului detinut in comun cu celalalt sot.
Pe de alta parte, dreptul de nuda proprietate prin cumparare implica situatia in care doua parti diferite au drepturi asupra aceluiasi bun imobil. In aceasta situatie, exista doua drepturi distincte si separate: dreptul de uzufruct si dreptul de nuda proprietate. Dreptul de nuda proprietate se refera la dreptul de a detine proprietatea, insa fara dreptul de a o utiliza sau de a exploata beneficiile acesteia. Persoana care detine dreptul de nuda proprietate este numita proprietar nudit, iar dreptul sau sau dreptul de proprietate este "gol" sau "nud", deoarece lipseste dreptul de uzufruct. Dreptul de cumparare in acest context indica faptul ca proprietarul nudit are dreptul sau optiunea de a achizitiona dreptul de uzufruct in viitor, adica dreptul de a utiliza si de a beneficia de bunul imobil. Acest drept poate fi exercitat la un moment ulterior sau in anumite conditii stabilite in contractul initial. Practic, in aceasta situatie, dreptul de uzufruct apartine unei persoane diferite, care poate fi un uzufructuar sau un proprietar viager, in timp ce dreptul de nuda proprietate apartine altei persoane care poate detine doar dreptul de a achizitiona dreptul de uzufruct in viitor. Aceasta situatie este frecvent intalnita in cazul unor tranzactii sau aranjamente speciale, cum ar fi transferul unei proprietati intre membrii unei familii, in care parintele pastreaza dreptul de nuda proprietate, iar copiii devin uzufructuari sau proprietari viageri.
In concluzie, drepturile de uzufruct si nuda proprietate reprezinta doua aspecte esentiale in tranzactiile imobiliare. Este crucial sa fim atenti la verificarea actelor imobilului si sa solicitam informatii detaliate despre drepturile existente. Intelegerea si aplicarea corecta a acestor drepturi pot evita orice neintelegeri sau dispute legale pe viitor.
Autor: Mihai Domentii “City Imobiliare”
